Réforme du droit de la copropriété

Réforme du droit de la copropriété : ce que prévoit l’ordonnance du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1 juin 2020 et son décret d’application du 2 juillet 2020

Le besoin de modernisation du statut de la copropriété s’est fait ressentir avec beaucoup plus d’intensité ces dernières années. En effet, les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis se révélaient parfois trop rigides pour une gestion optimale des copropriétés, notamment en raison d’une procédure très formaliste.

L'ordonnance vise principalement une amélioration de la gouvernance ainsi que la prévention du contentieux en facilitant le processus décisionnel en assemblée générale.

Sur les actes relatifs à l’établissement et à l'organisation de la copropriété

Dans ce 1er chapitre, le décret apporte des précisions relatives au calcul des charges et à la notification du transfert de propriété. Mais il modifie également le champ d’application de la loi de 1965.

• La nouvelle distinction selon l’affectation de l’immeuble (habitation ou non)

Désormais, la loi de 1965 n’est impérative que si l’immeuble est à usage total ou partiel d’habitation. Tous les autres immeubles (centre commercial, bureaux…) relèvent d’un secteur « libre » et ne sont soumis à la loi de 1965 qu’à titre supplétif.

La liberté est-elle pour autant totale ? Non, car le texte exige qu’une convention soit établie, dérogeant expressément à la loi de 1965 et « mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs. » On peut ainsi recourir à une association et à un cahier des charges.

Est-il possible de sortir du statut pour une copropriété existante ? Oui, dans la mesure où les nouvelles conditions d’organisation de l’immeuble sont adoptées par l’assemblée générale à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires.

• La répartition des charges

Avant la réforme, le contenu de l’état de répartition des charges mentionnait uniquement la quote-part appartenant à chaque lot dans chacune des catégories de charges ou les bases selon lesquelles la répartition devrait être effectuée.

   La répartition des charges doit désormais prendre en considération deux méthodes de calcul pour fixer la quote-part de charges afférente à chaque lot :

• proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans chaque lot;
• en fonction de l'utilité objective que les services et éléments d'équipement commun présentent à l'égard de chaque lot.

• La forme de la notification de la mutation

La notification d’une mutation au syndic est modifiée dans sa forme. En effet, elle peut dorénavant indiquer l’adresse électronique de l’acquéreur si ce dernier donne son accord exprès.

Sur les modifications relatives aux assemblées générales des copropriétaires

Point phare de la réforme, les procédures des assemblées générales des copropriétaires ont été modifiées afin de prévenir le contentieux et faciliter les prises de décisions.

• La convocation de l’assemblée générale à l’initiative d’un copropriétaire

La convocation prend la forme d’une notification du copropriétaire adressée au syndic mentionnant les questions à l’ordre du jour de l’AG. Suite à cette convocation, le syndic dispose de 15 jours afin d’informer le copropriétaire demandeur des frais prévisionnels et de ses honoraires. Il convoque ensuite l’AG dans les 45 jours qui suivent le paiement de ces frais.

• Formulaire de vote à distance

Afin d'être pris en compte lors de l’assemblée générale, le formulaire de vote à distance doit être joint à la convocation et réceptionné par le syndic au moins trois jours francs avant la date de réunion de l’AG. Si le formulaire est adressé au syndic par courrier électronique, il est présumé réceptionné à la date d’envoi.

• Travaux d’accessibilité

L’ordonnance du 30 octobre 2019 (article 25-2), prévoit qu’un propriétaire peut faire réaliser à ses frais des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

A cette fin, le copropriétaire doit notifier au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine AG, accompagné d’un descriptif détaillé (nature, l'implantation, la durée et les conditions d'exécution des travaux envisagés, ainsi que les éléments essentiels de l'équipement ou de l'ouvrage, tels que les marques, 

modèles, notices, garanties et documents relatifs à l'utilisation et à l'entretien) des travaux envisagés.

Sur les petites copropriétés et les copropriétés à deux

Le décret simplifie le régime de fonctionnement des petites copropriétés (au plus 5 lots ou budget annuel inférieur à 15.000,00 euros) : possibilité de prendre des décisions par consultation écrite en dehors d’une AG, dispense de tenir une comptabilité à partie double…).

Sur les procédures judiciaires

Diverses mesures concernent les procédures judiciaires.

Ainsi, le nouveau décret prévoit la désignation d’un mandataire ad hoc lorsqu’il y a réunion de lots entre les mains d’une seule personne.

Par ailleurs, de nouveaux droits exercés par le président du conseil syndical contre le syndic pour engager sa responsabilité en cas de carence ou d’inaction sont précisés.

Également, le président du conseil syndical exerce désormais (aux frais avancés du syndicat des copropriétaires) les procédures judiciaires dans les situations suivantes :

• absence de remise des pièces et informations en cas de changement de syndic ;
• absence de remise par le syndic des documents relatifs à sa gestion sur demande du conseil syndical ;
• lorsqu'à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles

Sur les modalités de notification et de mise en demeure

Le recours à la voie électronique est facilité pour toutes les notifications et mises en demeure.

 

Parlons-en ensemble !

 

 

Textes de référence :

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi ELAN)
• Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis et relatif à diverses mesures concernant le fonctionnement de la copropriété
• Décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 pris pour l'application de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis et relatif à diverses mesures concernant le fonctionnement de la copropriété